Acheter une maison quand on est freelance

Il y a bientôt un an je suis devenue propriétaire d’une maison à Chartres. Rien d’extraordinaire là-dedans me direz-vous. Et bien quand on connait mon statut professionnel, on peut dire que si.

Près d’un an plus tard, j’avais envie de vous partager mon expérience qui fût à la fois simple et compliquée.

Le contact avec les banques

Alors même que le statut de freelance est de plus en plus répandu, beaucoup de banques ne savent toujours pas comment gérer ce statut. La principale difficulté à laquelle j’ai dû faire face quand j’ai commencé à démarcher les banques est l’ignorance des conseillers.

Certaines banques m’ont dit qu’au vu de mon statut, je devais passer par leur service destiné aux professionnels. D’autres m’ont clairement dit qu’aucun conseiller n’avait les connaissances nécessaires pour traiter mon dossier.

Pour mettre le plus de chances de mon côté, je suis même allée me renseigner auprès de courtiers comme CAFPI ou MeilleursTaux et d’autres encore en ligne. Et bien, même ces agences ont été incapables de traiter mon dossier. Le courtier de CAFPI m’a d’ailleurs peu subtilement fait comprendre que je devrais abandonner l’idée d’un achat dans ces conditions. Très professionnel, n’est-ce pas ?

Un statut compliqué

En tant qu’auto-entrepreneur, je n’ai pas de fiches de paie, juste des factures envoyées mensuellement. De plus, je suis soumise au versement libératoire de l’impôt sur le revenu, et je fais ma déclaration de chiffre d’affaire tous les trimestres à l’Urssaf.

L’Urssaf me retire 24,6% de mon chiffre d’affaire. Ce pourcentage inclût mon impôt sur le revenu mais aussi toutes les charges auxquelles je suis soumise en tant qu’auto-entrepreneur. L’impôt sur le revenu lui n’équivaut vraiment qu’à 2,20% du total.

Mais ça, les banques ne le savent pas. Pour établir mon revenu mensuel, elles ont tendance à se baser sur mon attestation annuelle. Problème : elle n’est pas représentative de mon vrai revenu car parfois le paiement de certaines factures est décalé par rapport à la date de la déclaration.

Pire encore : certaines banques ne comptent que 50% du chiffre d’affaire total, partant du principe que les 50% restants sont des charges. Ce qui fait que sur une déclaration annuelle de, par exemple, 24400€, ils ne gardent que 12200€. Divisé par 12, ça donne 1016€ par mois. Qu’on divise encore par 3 vu qu’il faut officiellement gagner 3 fois le montant du prêt. On arrive donc à une mensualité de 338€. Avec une telle mensualité, ma capacité d’emprunt s’élèverait difficilement à plus de 80k. Pour ne rien arranger, j’achetais seule, c’était donc vraiment un montant maximum.

Alors que réellement, mon chiffre d’affaire me permet d’aller jusqu’à 650€ mensuels, soit le double de la capacité d’emprunt. Ce qui est un montant bien plus confortable et adapté à un achat.

Près de trois mois après avoir commencé à m’informer, j’étais toujours dans le flou quant à la faisabilité de mon projet et n’étais toujours pas capable d’estimer ma capacité d’emprunt. Je m’étais même remise à regarder du côté des locations.

Et puis un jour…

Une conseillère du CIC m’a rappelée pour m’informer que oui, pas de problème, je pouvais tout à fait faire un dossier chez eux.

Comment mon dossier refusé partout ailleurs a pu être aussi facilement accepté chez CIC ? C’est assez simple : elle s’est basée sur mes factures mensuelles et ma situation financière, professionnelle et personnelle : 

• J’étais en freelance depuis 10 ans, avec un revenu stable, voire en hausse.
• Je payais un loyer et toutes les dépenses liées depuis 4 ans sans jamais un retard de paiement.
• Je n’avais jamais été à découvert et mes dépenses mensuelles n’étaient pas supérieures à mes revenus.
• J’avais de l’argent de côté et un apport possible.

Sur le papier, j’étais donc aussi fiable qu’une personne avec un CDI. Voire même davantage car malgré mon statut précaire, j’étais stable financièrement.

J’ai envie de dire que c’est ce dernier point qui a fait la différence, mais en fait non, car toutes les autres banques avaient les mêmes informations et pourtant elles ont refusé mon dossier. Je dirais que ce qui a fait la différence c’est d’être tombée sur une agence où les décisions sont prises au sein de l’agence et qui font confiance à leurs clients. Certes, j’ai été obligée de domicilier tous mes revenus chez eux, mais rien ne me retenait au LCL de toute façon.

Si je devais donner trois conseils aux auto-entrepreneurs qui souhaitent acheter :

1. Préparez bien votre dossier : incluez un maximum d’éléments qui prouvent que vous êtes en mesure de rembourser le prêt. Anticipez et faites les calculs, montrez-leur clairement à combien s’élève votre revenu mensuel et votre capacité d’emprunt.
2. Conservez une épargne : ne mettez pas tout votre argent dans l’achat, ni les travaux. Gardez toujours de côté de quoi couvrir au moins 6 mois de prêt, quitte à attendre avant d’acheter, le temps de (re)constituer une épargne. Croyez-moi, ça fera la différence, surtout si vous débutez votre activité.
3. Renseignez-vous partout : les banques en ligne, les banques régionales, les petites banques, les grandes banques… demandez des informations partout et comparez bien les taux. Certaines banques prennent les décisions localement, au sein de leur agence. Si une agence refuse votre dossier, n’hésitez pas à aller vous renseigner auprès d’une agence dans la ville où vous travaillez si elle est différente de celle où vous habitez.

Un point important à retenir : pour espérer constituer un dossier, il faut exercer son activité de freelance depuis au moins deux ans. Vous pouvez toujours tenter si vous avez commencé récemment, mais les banques seront (encore plus) frileuses, il vous faudra alors avoir un très bon apport ou bien d’excellentes garanties.

Un peu de transparence, beaucoup de chiffres

Pour vous donner un point de comparaison, voilà plus concrètement tous les montants notés dans mon dossier :

• Patrimoines financiers et mobiliers : 27 000€ (17k d’apport et 10k d’épargne)
• Revenus et charges avant investissement :
  • Revenus professionnels : 2200€ (Prestations sociales : 0€ / Autres : 0€)
  • Loyers : 560€ (Crédits en cours : 0€ / Impôts : 0€ / Autres : 0€)
  • Revenus mensuels disponibles (après impôt) : 1640€
  • Taux d’effort avant investissement : 25,450%
• Financement :
  • Charges de remboursement maxi de l’investissement : 630,75€
  • Charges de l’investissement : 630,75€
  • Taux d’effort maxi après investissement (hors impôts) : 28,670%  (le taux d’effort après investissement ne peut pas être supérieur à 33% donc plus il est bas avant, mieux c’est)
  • Reste à vivre (après impôts) : 1569,25€
• Prix d’acquisition: 161 000€
• Frais annexes (frais de notaire + frais de garanties + frais de dossier) : 15 426€
• Total dépenses : 176 426€
• Montant total d’emprunt : 159 426€
• Taux débiteur : 1,15% (taux fixe) (Conseil : prenez toujours un taux fixe !) sur 300 mois (soit 25 ans)

Un dossier plutôt simple au final (j’avoue avoir encore du mal à comprendre pourquoi et comment ma conseillère a pu être aussi accommodante). Mais en tout cas, mon dossier a été accepté, il n’y a donc pas de raison qu’il n’en soit pas de même pour vous.

Les commentaires sont à votre disposition si vous avez des questions ou besoin de conseils ! 🫰🏼